×

Unfortunately, at the moment our website is not translated into English. If you have any questions, please email our English speaking experts awanderer66@gmail.com.
They will be happy to help Уou.
Thank you.

Статьи

Почему стоит инвестировать в испанскую недвижимость

Не следует надеяться на мгновенное обогащение. Но если удастся чтобы совершить выгодную сделку и приобрести недвижимость в правильном месте, доходы от владения недвижимостью могут быть существенными. Сегодня мы бы хотели поговорить о том, как правильно инвестировать в недвижимость в Испании. Есть несколько основных стратегий, которые используются инвесторами в такие объекты. Одна из самых популярных заключается в том, чтобы приобрести дом или квартиру, быстро сделать там ремонт и продать по стоимости, окупающей головную боль от поиска нужной квартиры и всех вопросов, связанных с ее приведением в надлежащий вид. Другая стратегия заключается в том, чтобы купить недвижимость в Испании и дождаться нужных для продажи условий рынка. Традиционно владельцы недвижимости в Испании, особенно в ее курортных частях, получают прибыль со сдачи своего жилья в аренду. Если вы тоже рассматриваете такой вариант, то наиболее бесперебойными будут доходы от сдачи жилья в городах, куда приезжает наибольшее количество туристов. Квартиры в курортных городах также будут пользоваться популярностью, однако, лишь в туристический сезон. Есть города и целые районы Испании, расположенные у моря, где на наш взгляд, цены на недвижимость несколько недооценены. Это провинции Альмерия, Мурсия и особенно провинция Аликанте, на нее и ее главный город Аликанте мы обращаем особое внимание.. При этом там самое теплое море в континентальной Испании, самый длинный пляжный сезон! Если основной целью покупки недвижимости является сдача ее в аренду, то вот несколько пунктов, на которые следует обратить внимание:

Расположение

Представьте себя на месте потенциального арендатора и задайте себе вопрос: «Хотел бы я жить здесь?». Лучше всего покупать жилье, расположенное поближе к пляжам, кафе и магазинам, так как именно оно наиболее ценно для потенциальных квартиросъемщиков. Купив квартиру в нужном месте, вряд ли вы будете испытывать неудобства от отсутствия на нее спроса.

Выбор населенного пункта

Лучше купить недвижимость у в большом городе либо на побережье, так как в маленьких городках и сельской местности вряд ли стоит ждать сильного увеличения собственности в цене.

Ремонт и общее состояние

Лучше всего приобретать квартиру в хорошем состоянии, если вы планируете сдавать ее сразу же, либо же придется сделать ремонт своими силами перед сдачей в аренду. Здесь следует помнить, что квартира, в которой не живут люди – это не лучшее вложение денег с учетом стоимости ее содержания. Если представить себе, что в год на поддержку нынешнего состояния квартиры тратится 1% ее изначальной цены, то за 100 лет сумма затрат на поддержку состояния квартиры сравнится с ее ценой.

Терпение

Стоит помнить, что, во-первых, покупка недвижимости – это вложение денег в актив с низкой ликвидностью. На практике это значит, что перепродать объект за наличные иногда бывает трудновато даже в Испании. Во-вторых, не смотря на первое «но», приобретение жилплощади за рубежом – это надежный способ сохранить свои деньги в перспективе. Второго «пузыря» недвижимости наподобие 2008-2009 г. теперь ждать вряд ли приходится. А потому, купив жилье в хорошем месте и сдавая его в аренду, вы будете иметь неплохой источник дополнительного дохода на протяжении долгого времени. Ключевое слово здесь – терпение, не стоит с ходу ждать огромных барышей.

Личный опыт

Мы приобрели недорогую квартиру в Аликанте 1,5 года назад, эта квартира стоила порядка 35 000 евро, включая оформление и налог, еще около 5 000 евро этой зимой потратили на ремонт. Зимой она сдавалась по 300 евро в месяц, а в летние месяцы ее сдавали и сейчас сдаем желающим провести несколько дней или недель на пляже (40-50 евро в день), а сезон в Аликанте длится с мая по ноябрь, и даже в конце апреля у нас были клиенты, приезжавшие открывать сезон. Коммунальные платежи и налоги составляют около 2000 евро в год, и если провести нехитрые подсчеты, то можно увидеть, что за 5-6 лет квартира может полностью окупиться.  

IRNR — платить или не платить?

Испанская экономика медленно выходит из кризиса, восстанавливается рынок недвижимости, не растет безработица. Но борьба испанских фискалов за собираемость налогов не ослабевает, и претензий к тем, кто годами не платит налоги на недвижимость, становится больше. Да, по-прежнему есть люди, которые не платили и не платят IRNR годами. Не хотелось бы никого пугать, но «письма счастья»  — предложения от налоговой оплатить штраф приходят все чаще.
А если Вам потребуется справка из испанской налоговой об отсутствии задолженности для продления ВНЖ или Вы захотите продать квартиру, то придется сначала подать декларацию и заплатить налог за все годы, штрафы и пени.
В любом случае вы можете, не дожидаясь писем из налоговой, оплатить налог добровольно, тогда штраф будет минимальный — 15-20%, а при оплате его в установленный срок и его можно уменьшить на 25%  Если дождаться «письма счастья», штраф может доходить и до 100%.
И не забывайте о том, что если вы сдаете недвижимость в аренду официально и деньги приходят на ваш счет в испанском банке, то налоговики ожидают от Вас оплаты IRNR в размере 24% от суммы, и декларация сдается ежеквартально.
Услуги по подготовке декларации IRNR для собственников недвижимости в Испании стоят 40 евро за декларацию, в случае двух и более деклараций — скидки, за несколько лет — существенные скидки.

Можно ли в 2018 году уменьшать налогооблагаемую базу по IRNR на сумму расходов?

Действительно, испанские налоговые органы разрешили уменьшать налоговую базу по IRNR за счет вычета расходов. В зачет идут не все расходы, а некоторые, а именно:
  • коммунальные платежи
  • проценты по ипотеке
  • муниципальные налоги — IBI и сбор за вывоз мусора
  • страховка жилья
  • амортизация жилья
К сожалению, есть одно «но». Как разъяснили в налоговой, зачитывать расходы имеют право не все нерезиденты Испании, а только граждане ЕС. Граждане России, Украины и других стран, не входящих в ЕС, по-прежнему не могу рассчитывать на налоговый вычет по IRNR.

Изменения для ИП в Испании (autonomo) в 2019 году

В октябре 2018 года был подписан проект бюджета, в котором учтены налоговые новшества для индивидуальных предпринимателей. В разработке главного финансового документа страны участвовали премьер-министр и лидер самой популярной партии Подемос Пабло Иглесиас.
Суть изменений
Размер налогов самозанятых граждан будет соотноситься с теми доходами, которые они имеют на самом деле. Те мелкие бизнесмены, чей доход ниже, будут вносить в государственную казну меньшую сумму налога.
Еще одно новшество в сфере регулирования предпринимательства в законодательстве Испании касается так называемых «фальшивых предпринимателей». Теперь работники, которые предлагают свои услуги юридическим лицам, считаются персоналом этой компании.

До 31 декабря успеть подать и заплатить налоги на испанскую недвижимость

Cобственники квартир в Испании, не являющиеся налоговыми резидентами Испании, вне зависимости от того, сдают они недвижимость в аренду или нет, или не имеют других средств дохода в Испании, обязаны платить налог IRNR (Impuesto sobre la renta de no residentes) — налог на вмененный доход нерезидентов. В провинции Аликанте он составляет 24% от 1,1% или 2% от кадастровой стоимости недвижимости.Необходимо заполнить налоговую декларацию (Modelo 210) и сдать ее либо через свой банк, либо через Интернет. Срок подачи декларации и оплаты налога за 2017 год – до 31 декабря 2018 года. При подаче декларации через Интернет в налоговой предварительно необходимо получить электронную подпись. Процедура заполнения и подачи не проста, поэтому услуги налогового консультанта желательны. Обращаем Ваше внимание, что часто возникают сложности именно с оплатой — участились случаи блокировки банками счетов нерезидентов без предупреждения. Впрочем, в банках возможна оплата налога наличными.  
Где платить подоходный налог резиденту Испании, работая в другой стране? Если человек продолжает находиться в статусе налогового резидента Испании, но при этом получает доход в другой стране (будучи фрилансером, например, в России), он обязан отчитываться ежегодно по всем своим доходам в Испании. От подачи декларации IRPF освобождаются граждане, чей доход не превышает лимиты, установленные в ст. 96 Закона «О налоге на доходы физических лиц» №35/2006 от 28.11.2006 По Закону ( с учетом льгот, прописанных в ст.7), получается, что полученный доход не подлежит декларированию при соблюдении одновременно следующих условий: 📍сумма годового дохода физического лица, работающего на российскую компанию, не превышает 60100 евро; 📍 физ.лицо отчитывается по НДФЛ перед российской налоговой службой; 📍получает доход в тех странах, с которыми у Испании есть соглашение об избежании двойного налогообложения ; тогда оно освобождено от налоговых обязательств перед испанскими налоговыми органами. Если не исполняется хотя бы одно из вышеуказанных требований, возникает ситуация, при которой налогоплательщик не только отчитывается по доходам в стране их получения, но и становится обязанным декларировать их и платить налоги в Испании Напомним, для сохранения статуса налоговый резидент Испании необходимо проживать более 183 дней в году
Новая налоговая декларация для контроля за туристической арендой недвижимости Похоже, испанское правительство всерьез взялось за туристическую аренду недвижимости. Муниципалитеты ужесточили правила выдачи лицензий, а теперь и налоговики ввели новую налоговую декларацию — Modelo 179. Впервые ее предстоит сдавать в январе по итогам всего 2018 года, а с 2019 года декларация станет ежеквартальной. Значит ли это, что владельцам недвижимости прибавилось забот, и придется сдавать еще одну декларацию, а то и платить еще один налог? К счастью, нет. Декларацию будут сдавать посредники при сдаче недвижимости в аренду — агентства и компании -сайты и порталы, которыми пользуется большинство наших собственников и арендаторов (Airbnb, Booking.com, Tripadvisor и т.д.).
Декларация содержит информацию: — данные владельца жилья — данные физлица или компании — арендодателя — данные жилого объекта — кадастровый номер жилья — количество дней. когда жилье сдается — сумма дохода, полученного арендодателем — номер договора арендодателя с посредником Для собственников жилья, сдающих недвижимость в аренду, это означает только одно — занижать доходы от сдачи жилья в аренду через сайты-посредники в Испании станет невозможно, и в декларации по IRNR (Modelo 210) нужно показывать все доходы.